2024年4月高等教育自學考試全國統(tǒng)一考試

房地產法

(課程代碼00169)

注意事項：

1.本試卷分為兩部分，第一部分為選擇題，第二部分為非選擇題。

2.應考者必須按試題順序在答題卡（紙）指定位置上作答，答在試卷上無效。

3.涂寫部分、畫圖部分必須使用2B鉛筆，書寫部分必須使用黑色字跡簽字筆。

第一部分選擇題

一、單項選擇題：本大題共30小題，每小題1分，共30分。在每小題列出的備選項中只有一項是最符合題目要求的，請將其選出。

1.房地產法關注的土地范圍主要是

A.用于城市房屋建設的土地

B.用于房地產開發(fā)的城鎮(zhèn)建設用地

C.用于城鄉(xiāng)房屋建設的土地

D.用于房地產開發(fā)的城鄉(xiāng)建設用地

2,在城鎮(zhèn)地區(qū)，除少數房屋所有人外，大多數房屋所有權人所取得的權利是

A.完整產權

B.建筑物區(qū)分所有權

C.部分產權

D.小產權

3.取得地役權的生效要件是

A.政府批準

B.登記生效

C.地役權合同生效

D.取得地役權證

4.集體土地征用的實質是

A.國家協商取得集體土地所有權

B.國家強行取得集體土地所有權

C.國家協商取得集體土地使用權D,國家強行取得集體土地使用權

5.《土地儲備管理辦法》規(guī)定的土地儲備機構應為

A.省、市人民政府批準成立的行政單位

B.省、市人民政府批準成立的事業(yè)單位

C.市、縣人民政府批準成立的行政單位

D.市、縣人民政府批準成立的事業(yè)單位

6.土地利用總體規(guī)劃的分級是

A.國家、省二級

B.國家、省、市三級

C.國家、省、市、縣四級

D.國家、省、市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五級

7.商業(yè)、旅游、娛樂用地的建設用地使用權，出讓的最高年限是

A.70年

B.60年

C.50年

D.40年

8.進行國有土地上房屋征收的前提是

A.房地產開發(fā)

B.公共利益

C.國有土地使用權收回

D.政府批準

9.被征收人對人民政府作出的房屋征收決定不服的，救濟方式是

A.只能申請行政復議

B.只能提起行政訴訟

C.可以申請行政復議，也可以提起行政訴訟

D.申請仲裁

10.房屋征收補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定義務的，另一方當事人的數濟方式是

A.申請復議

B.申請仲裁

C.申請執(zhí)行

D.提起訴訟

11.因城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，確屬必需的，可以依法批準劃撥的主體是

A.省級以上人民政府

B.市級以上人民政府

C.縣級以上人民政府

D.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級以上人民政府

12.掛牌出讓國有土地使用權的適用范圍與拍賣出讓國有土地使用權的適用范圍是

A.各不相同的

B.一致的

C.前者范圍大于后者

D.后者范圍大于前者

13.土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權的權屬狀態(tài)是

A.并未轉讓

B.隨之轉讓

C.另行轉讓

D.協議確定

14.依據《城市房地產管理法》規(guī)定，下列各項中不禁止轉讓的房地產是

A.司法機關查封房地產的

B.共有房地產

C.依法收回土地使用權的

D.權屬有爭議的

15.關于項目公司的兼并與股權收購，下列說法不正確的是

A.兼并公司必須有相應資質

B.兼并公司對被兼并公司的債務或風險要承擔項目公司的全部責任

C.兼并后原項目公司被吸收，項目運作以兼并公司名義進行

D.在程序方面，收購比兼并多了一個主體變更手續(xù)

16.二級資質的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔開發(fā)項目的限制規(guī)模是

A.建筑面積35萬平方米以下

B.建筑面積30萬平方米以下

C.建筑面積25萬平方米以下

D.建筑面積20萬平方米以下

17.合作開發(fā)的實際投資數額超出合作開發(fā)房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，正確的處理方式是

A.按照約定的投資比例確定

B.按照已實際投資的比例確定

C.按照約定的利潤分配比例確定

D.按照當事人的過錯確定

18。下列選項中不屬于建設工程承包人義務的是

A.按照設計文件和施工合同嚴格施工B.接受發(fā)包人的必要監(jiān)督

C.組織工程驗收

D.保修責任和損害賠償責任

19.屬于國家規(guī)定的工程招標范圍，項目總投資達到規(guī)定的金額標準的應當招標，該規(guī)定金額標準是

A.1000萬元

B.2000萬元

C.3000萬元

D.4000萬元

20.沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義簽訂的建設工程施工合同的

效力屬于

A.無效合同

B.效力待定

C.部分有效

D.已經實際履行的合同有效

21.下列各項中不屬于建設工程監(jiān)理各主體間法律關系的是

A.委托與被委托關系

B.監(jiān)理與被監(jiān)理關系

C.管理與被管理關系

D.工程建設承包關系

22.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，最低保修期限為

A.10年

B.5年

C.3年

D.2年

23.將房地產交易劃分為土地使用權交易、商品房預售和現房銷售的劃分標準是

A.交易形式的不同

B.土地權利的不同

C.交易客體的受限程度不同

D.交易客體存在狀況的不同

24.存量房交易無法采用“一手交錢、一手交房”的即時完成交易方式的原因是

A.由于交易金額巨大

B.由于交易時間較長

C.由于不動產登記制度

D.由于交易合同的簽約流程

25.下列各項中不屬于房屋承租人義務的是

A.支付租金的義務

B.依約使用房屋的義務

C.妥善保管房屋的義務

D.修繕房屋的義務

26.房地產經紀機構應當建立業(yè)務記錄制度，并保存房地產經紀服務合同，保存的期限是

A.不少于4年

B.不少于5年

C.不少于6年

D.不少于7年

27.下列各項中不屬于業(yè)主委員會職責的是

A.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況

B.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)

C.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人意見和建議，監(jiān)督和協助履行物業(yè)服務合同

D,監(jiān)督管理規(guī)約的實施

28.下列各項中不屬于房地產按揭關系的是

A.房屋買賣合同關系

B.購房貸款合同關系

C.工程施工合同關系

D.抵押擔保合同關系

29.購買經濟適用房后，在規(guī)定的年限內不可以轉讓，該規(guī)定年限是

A.3年

B.4年

C.5年

D.6年

30.下列各項中不屬于免征契稅情形的是

A.事業(yè)單位承受辦公用房

B.城鎮(zhèn)職工第一次購買公有住房

C.城鎮(zhèn)職工購買商品房

D.因不可抗力滅失住房而重新購房

二、多項選擇題：本大題共5小題，每小題2分，共10分。在每小題列出的備選項中至少有兩項是符合題目要求的，請將其選出，錯選、多選或少選均無分。

31.根據2003年的《房地產業(yè)基本術語標準》，房地產市場的細分市場包括

A.土地市場

B.土地二級市場

C.房屋一級市場

D.房屋二級市場

E.房屋三級市場

32.參照聯合國標準產業(yè)分類法，我國分別于1984年、1994年和2002年制定和修改了《中國國民經濟行業(yè)分類與代碼》，其中K為房地產業(yè)。屬于K類房地產業(yè)的包括

A.房地產開發(fā)經營

B.物業(yè)管理

C.房地產中介服務

D.自有房地產經營活動

E.其他房地產業(yè)

33.宅基地使用權的特征有

A.具有福利性

B.只能用于建造個人住宅及其附屬設施

C.實行“一戶一宅”

D.權利人只能是本農村集體的成員

E.除轉讓給符合條件的本農民集體成員外，不得出賣或以其他方式轉讓宅基地

34.需要納入儲備的土地有

A.依法收回的國有土地

B.收購的土地

C.行使優(yōu)先購買權取得的土地

D.其他依法取得的土地

E.已辦理農用地轉用、土地征收批準手續(xù)的土地

35.項目公司股權轉讓中采用項目公司股權收購的形式，其具有的優(yōu)點有

A.轉讓手續(xù)簡單

B.轉讓費用節(jié)省

C.項目開發(fā)速度加快

D.收購方承擔的風險因素減小

E.前期談判調查時間較短

第二部分 非選擇題

三、名詞解釋題：本大題共5小題，每小題3分，共15分。

36.工程轉包

37.商品房現售

38.商品房包銷

39.住宅專項維修資金

40.住房置業(yè)擔保

四、簡答題：本大題共4小題，每小題6分，共24分。

41.簡述不動產登記公信原則的含義。

42.簡述土地用途的分類。

43.簡述建設用地使用權的出讓方式。

44.簡述房地產開發(fā)的基本流程。

五、論述題：本大題共1小題，每小題10分，共10分。

45.論述房地產法律體系的特點。

六、案例分析題：本大題共1小題，每小題11分，共11分。

46.張某在上海徐匯區(qū)投資購買一套房產，建筑面積為100平方米，物業(yè)費為3元/平方米/月。張某打算裝修完后就租出去，用租金來償還銀行貨款，時機成熟再轉手賺差價。張某在甲房地產公司的通知下辦理了收樓手續(xù)。后張某將房屋裝修好，并找到租客。之后，張某救到乙物業(yè)公司發(fā)來的收費單，要求從辦理收樓手續(xù)之日起支付物業(yè)費，合計共1800元。對此，張某表示不解，國為其找到租客之日起才算正式入住，應當從入住時間開始計算物業(yè)服務費，而且物業(yè)公司的物業(yè)服務有一些是不到位的。雙方協商無果后，乙物業(yè)公司訴至法院。

問題：

(1)業(yè)主張某應當在什么時侯開始交納物業(yè)管理費？

(2)業(yè)主張某可否以物業(yè)服務企業(yè)服務不到位為由拒交、少交或緩交物業(yè)費用？